在泰国购买现成生意：外国人付款前要核查什么
在泰国购买生意 · 面向外国人
在泰国接手现成的生意（咖啡馆、酒吧、酒店或民宿、商店或公司）比从零开始更快。但同时也很容易接手别人的债务、一年后就到期的租约，以及如今会被严厉处罚的代持股东结构。下面介绍购买流程，以及付款前要核查什么。
Mike Boldyrev，在泰国生活 14 年，用泰语谈判并实地核查生意。我不是律师：法律尽调和手续由持牌泰国律师和我的公司 UNBLOCK PRO ASIA 办理。
- 49%外资占比不超过此线，公司仍属泰国公司
- 30 年泰国租约的最长期限
- 0%不收交易佣金
- RU · EN · TH用泰语与卖家谈判
您到底买的是什么
在泰国，“买生意”通常是两种不同的交易。选哪种决定了哪些风险会转到您身上。
收购公司（股份）
您成为泰国公司的股东，接手它的一切：合同、执照、员工，也包括债务、税务问题和过去的违规。没有律师核查公司，千万不要这样买。
收购资产：“盘店”
泰语叫“盘店”（เซ้ง）：转给您的是店面租约、设备、招牌和客户，您用自己的公司经营。一般来说卖家的债务留在卖家那里，但需要业主同意并签新租约。
对外国人的限制
- 持股比例。 根据《外国人经商法》，外国人持有一半或以上资本的公司被视为外国公司。餐饮、零售、酒店、旅游和许多服务业属于受限清单：外资控股需要外国人经营许可证或 BOI 优惠。所以买家更常见的做法是在泰国公司中持股不超过 49%。
- 代持股东。 泰国人只是名义上的股东、钱和决策都归您的结构属于刑事犯罪：最高 3 年监禁，罚款 100,000 至 1,000,000 泰铢。2026 年泰国商业发展厅（DBD）正在 12 个府检查此类公司，包括曼谷、普吉和芭堤雅所在的春武里，重点是旅游业。
- 土地。 外国人不能在泰国拥有土地。几乎所有出售的生意都在租来的店面里经营，所以租约是需要重点核查的核心资产。
- 在自己的生意里工作。 您本人要工作，需要工作许可证。一般规定是：公司每为一名外国人办理工作许可，需要有 200 万泰铢实缴资本和 4 名泰国员工；BOI 公司另有条件。
哪种结构适合您由律师决定。公司注册、签证和工作许可由我的公司 UNBLOCK PRO ASIA 与持牌泰国律师一起办理。 UnblockPro.Asia →
付款前要核查什么
- 公司。 在 DBD 的注册信息、股东和董事、谁有签字权、财务报表是否按时提交，公司是否名声可疑或有代持股东的迹象。这些信息可以通过官方渠道取得，不要只听卖家说。
- 租约。 还剩几年、承租人是谁、业主是否同意转让、续租要花多少钱。超过 3 年的租约要在土地厅登记。押金和转让费要单独确认。
- 债务和税务。 税款、员工社保、水电费、供应商、贷款。旧债由谁负责要写进合同。
- 执照。 酒类、餐饮、酒店、旅游等执照。它们往往登记在特定个人或公司名下：事先向主管部门确认能否转给您，还是需要重新申请。
- 营业额。 不要只信卖家的表格。要看银行流水、收银报表和报税记录，最好亲自观察几天客流。
- 员工。 劳动合同、社保、谁会留下。更换雇主时，员工的权利通常保留。
- 设备。 哪些包含在价格里、状况如何、是否在租赁或抵押中。
出售生意：为什么卖
泰国出售生意的广告很多，尤其在芭堤雅、普吉和曼谷。有些原因很正常：搬走、累了、有别的打算。但很多时候卖家是因为租约快到期、游客减少、附近开了竞争对手，或者自己的签证有问题。直接问卖家，再去业主、邻居那里和数据上核实答案。
我如何协助
- 寻找和分析。 我帮您寻找卖家，或通过视频一起分析您找到的广告：卖家的数据和问题清单。
- 实地核查。 我到现场查看房屋和客房，用泰语和卖家、业主、邻居沟通，并给您发照片和视频。
- 文件。 索取公司资料和合同，翻译成俄语或英语。
- 法律尽调。 由持牌泰国律师进行，我负责翻译，确保您理解每一条。
- 交易和手续。 用泰语谈价格和条件。公司、签证和工作许可由 UNBLOCK PRO ASIA 办理。
实际经验。 最常被问到的是酒店。例如，我曾协助一位来自印度的客户购买现成的酒店生意：寻找卖家、打电话沟通、实地查看、检查房屋和客房，并与律师一起核查文件。也有想出售现成生意的业主来找我。我常见的陷阱是：生意登记在名声可疑的公司名下，或由代持股东持有。这类生意最好避开，或格外仔细地核查。
价格
最长 30 分钟：广告、数据、要问卖家的问题
按天计；半天 6,490 泰铢
律师和 UNBLOCK PRO ASIA
所有价格均含 7% 增值税。
曼谷以外最少按全天计，另加交通；路途时间算工作时间。我不收交易佣金。付款方式为 PromptPay、泰国境内银行转账或境外 SWIFT 汇款。
请注意：我不是律师，也不保证交易结果。法律尽调和手续由持牌泰国律师办理。付款给卖家只能依合同并通过银行。
常见问题
外国人可以 100% 买下泰国的生意吗？
取决于行业。餐饮、零售、酒店、旅游和许多服务业，外资控股需要外国人经营许可证或 BOI 优惠。没有的话，外国人在泰国公司最多持股 49%。合适的结构由律师确定。
可以让泰国人代持吗？
不可以。泰国人只是名义股东的话，外国人和代持人都构成刑事犯罪。合法的做法是找真正出资的泰国合伙人，或申请外国人经营许可证。
什么是“盘店”？
“盘店”（เซ้ง）是付费接手租来的店面以及设备、装修和客户。您不买公司也不接手它的债务，但需要业主同意并签新租约。
我需要来泰国吗？
第一轮核查不需要您到场：我去现场和卖家、业主沟通，并发照片和视频给您。文件怎么签、款项怎么付，和律师一起决定。
在芭堤雅和普吉也能做吗？
可以。曼谷和芭堤雅是我的主要城市。普吉和其他府需要出差：最少按全天计，另加交通和住宿。
您的服务多少钱？
视频分析 30 分钟以内 1,690 泰铢，实地核查和谈判每天 11,900 泰铢。律师服务和公司手续另付。我不收交易佣金。
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